律所介绍
江苏衡立律师事务所，座落宜兴市荆溪南路38号2和3楼整层，成立于1995年，办公面积1000平方米，设律师独立办公室、公共办公区、洽谈室、多媒体会议室、模拟法庭等设施，高效、专业的律师团队、市场团队和行政服务团队，是宜兴规模化、专业化、品牌化综合律师事务所，为宜兴提供优质、专业的“一站式”法律服务，致力于打造宜兴有影响、有社会担当的律所...
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一个离奇的案件买个商品房付了20万的中介费
原由
买个商品房买方莫名多付了20万的中介服务费，由买方转账至中介账户，中介还开具了发票，这个20万还能否要求返还呢？郑律师就接手了这样的案件，并满意的打赢了这样的官司。
案件虽然有了结果，但郑律师认为这类案件很离奇很匪夷所思，表明上看好像买方是自愿和知情的，实际上都是中介设计的局，在买方自然而然顺理成章的配合下，把钱支付到了中介，并顺理成章的成了中介的中介服务费。
据郑律师所知，此类案件的受害人还不少，很多都觉得哑巴吃黄连，大多数都放弃诉讼追讨款项，提起诉讼的仍然是少部分。
大概案情
2019年10月买方至盐城开发商售楼处，预付购房款170万元购买商铺，其中有20万元POS刷卡进入中介账户,备注是购房款，2019年11月买方与开发商签订商品房买卖合同（预售版），由买方购买开发商所有的红星都会广场商铺，建筑面积63平方米，总价150万元。
签了合同付了钱以后一段时间，买方觉得不对劲，感觉被套路了，虽然刚开始知道购房要花170万，但后来的合同总价是150万，剩余的20万到底是怎么回事，自己从未知道有这家中介，从头到尾也从未有这家中介提供中介服务。
买方联系到了中介，中介明确讲20万是不可能退还的，这个钱是开发商收取的钱。
郑律师接受委托
买方通过朋友推荐，约了郑律师，从上海松江来到郑律师的办公室，想通过郑律师全权代理，弄清楚20万，想法律给一个公道。
郑律师梳理案情
聆听完买方陈述，查阅了买方提供的证据材料，是不是觉得离奇啊，郑律师也觉得离奇，表明看样子这个170万的钱，都是买方自愿支付的，好像没有人欺骗买方，这个官司怎么打的赢啊，郑律师想。
但是换个角度一想，又不对劲。买方为什么要付给中介20万呢？中介依据什么收取买方20万呢？明明是去开发商售楼处买商品房，为什么出现个中介呢？这个中介自始至终都没听说过呢？开发商也从未告知过买方有个中介呢？开发商也从未明确把20万转账给中介呢？开发商也从未提出要支付20万中介费给中介呢？
晕乎了吧，不光你们晕乎，连郑律师都晕乎。感觉这个案件一会儿白，没什么问题；一会儿又觉得黑，有很大的问题。
进一步核实买方，买方进一步讲到，本人老家是盐城的，以前在盐城买过房子，这次还是之前买房时的销售员，向我推荐了商铺，销售员就带本人看了开发商的商铺，当时本人还问过销售员，问到要不要向销售员支付费用，销售员明确讲不用付费，销售员的费用都是开发商给的。后来，本人要求讨回20万的过程中，那个销售员还帮我去公安局一起报警处理过。
买方在开发商售楼处看中商铺，谈定总价，就在售楼处转账支付了房款，都是POS机刷卡，刷了二次卡，当时根本不知道具体转账给谁的，本能的认为就是转给开发商的，并同时认为开发商有几个抬头也正常的。开发商也没有给收条，本人也没注意POS付款凭证的收款方，也没有签任何协议，并且售楼处也讲明要先付款，才能签合同。本人看到售楼处边上的房子已经有20几幢高层封顶了，想想这么大的开发商肯定也没问题。就算付了钱，开发商不签合同，大不了让开发商退钱给我。
同时售楼处也提示，中介公司不允许收取费用，购房人也不能把房款支付给中介公司。
付完房款170万，买方坚持要开发商给凭证，开发商给了个认购协议书，协议书中总价是150万，买方签名处也不是本人所签。也给了个认购流转单，流转单中总价是150万，买方签名处也不是本人所签。
大概一个月后，2019年11月20日买方与开发商签订了商品房买卖合同（预售版），买方确定知道了商铺总计是150万。这个时候买方有点坐不住了，有点不安了，经过了解呢，买方购买的商铺市场总计大概是130多万。
到这里买方就恍然大悟了，明白自己确实是被坑了。20万不是付给开发商的，是支付给中介的，这个20万不是房款。
郑律师梳理出本案的事实和法律关系。
1、开发商与中介成立商品房代理销售合同关系。
开发商自己基本是不销售商品房的，基本都有中介代理销售商品房。但是买方是不知道的，也不告知买方的。所以，应当能推测出，在开发商售楼处销售商品房，应该都是中介，相应的，买方通过POS机转账20万房款至中介就是顺其自然的事情了。如果没有开发商与中介的代理销售合同关系，中介是不可能堂而皇之和长年累月的，在开发商售楼处如此操作的。
同时根据开发商的实力，小小中介怎么可能可以坑到庞大的开发商呢。
2、开发商与中介可能有默契。
这个默契就是，中介销售的商品房，只要不低于开发商的价格，超过开发商指定价格的部分，全部由中介收取，开发商就不给代理费了。
但是开发商又不能直接自己收取，因为自己直接收取，是要出事情的。因为开发商的销售价格都是要备案的，并且政府是限定售价的，由开发商直接收取，就不好操作，而且早晚要出问题，开发商不会冒这个风险，也不可能冒这个风险。
比较好的办法，就是由中介去操作，开发商装不知道。
3、开发商可能与中介明确口头约定，超过开发商指定价格的部分款项，直接归中介，根据以上分析，不可能有明确的书面约定。
4、可能完全是中介单方面的违法操作。
也有可能开发商就是完全不知情，中介二面都吃，接收开发商的代理费佣金，又收买方的中介费。或者知情，但睁一只眼闭一只眼，只要不损害开发商自己的利益，只要中介不惹出事情，装不知道。
郑律师得出本案的结论
1、中介与开发商成立商品房销售代理合同关系，开发商的商品房通过中介代理销售给了买方，买方支付房款，开发商支付给中介代理销售的佣金。
2、买方与中介不成立合同关系。根据前面梳理的事实，首先买方不知情中介的存在；其次也未与中介签订中介合同，事实上也不可能签订中介合同，因为买方在购买商品房的时候，所有的手续，包括签订合同、收取房款、交付房屋、缴纳税费、办理房产证等等，都是由开发商办理，是开发商的义务，这个是老百姓总所周知的事情，如果让老百姓再签订一个中介合同，支付一次中介费，开发商怎么能卖得了商品房呢。
案由
那按照什么案由来起诉呢？通常来说是按照不当得利纠纷案由来起诉，但是呢，根据郑律师的分析和判断，中介肯定是要咬准为买方提供了中介服务，以此收取的中介服务费。同时呢，法官也会把争议焦点围绕中介收取买方的20万是否有事实和法律依据。争议的焦点仍然是是否存在中介服务合同关系，所以郑律师综合考虑确定起诉的案件为服务合同纠纷，并且案件审理调查后法官也认定了服务合同纠纷案由。
案由至关总要，郑律师早就预料，在案件开庭前法官就一再询问郑律师，案件的案由是什么。
案件起诉的结果
按照郑律师所有的预判，来组织进攻，确定被告、诉讼请求、事实和理由，整理证据材料举证，提炼法庭调查的事实和法律依据，预判被告的防守，拟定发问被告的提纲。
中介还是打出了可圈可点的防守，而且有一个防守方法，很有胆量和迷惑性。就是提供一份佣金确认书，主体是中介和买方，内容是中介为买方提供了中介服务，买方确认支付20万的佣金给中介。佣金确认书下部的落款处，由中介盖章，但是没有买方签字。
这个套路郑律师是第二次遇到，与郑律师遇到的第一次的套路，有异曲同工之处，有机会再向大家细说第一个套路。郑律师判断这份证据材料，十有八九是中介在案件应诉中伪造的，虽然没有证明力，但会动摇法官的事实判断。这就是郑律师说到的迷惑性。
为什么郑律师又说到很有胆量呢，因为伪造证据，可能会构成诉讼代理人伪造证据罪，或虚假诉讼罪的。但是中介拿捏的比较有分寸，如果是伪造证据，那只是伪造了中介自己的一方，有中介盖章，但没有伪造买方的一方，没有买方签字，所以真假无法核实，“很妙”。当然也可能就是真实的有这个没有买方签字的佣金确认书。
庭审中，开发商未到庭，中介提供了与开发商签订的商品房销售代理合同，所以基本能确定开发商与中介成立商品房代理销售合同关系，因为伪造开发商印章的可能性比较小，虽未经开发商确认。中介也陈述了，开发商需要支付佣金，但现在还未支付。
最终，经市人民法院审理，经法官查明事实，并经法官公正判决，中介返还买方17万，扣除了2%的中介费，法官还是认为中介提供了中介服务，所以酌情给予中介2%的中介费。
判决后，双方都未上诉，在上诉期间，中介主动返还买方17万，案件履行完毕，还算打了一个不错的胜仗，要知道买方委托郑律师的时候，心里的很没有底的，也可以说是抱着试试看的想法，郑律师也佩服买方的法律直觉。
相同类型案例的裁判
郑律师代理本案之前，还是查阅了相同类型的案例，在以往案例中，基本上绝大多数，只要买方与中介签订了中介服务费确认书，法院都是认可中介费的，法院的裁判理由是，双方取得了一致的约定，并且服务费法律没有明确标准，服务费就不违法法律的规定，以此二个理由支持中介一方。郑律师觉得也未必。法律的裁判规则也在不断的变化当中。
最后
案件就写到这里，这个案例很难写，太杂太碎，整整花了郑律师一天时间。
宜兴律师郑宝华 2020年10月13日农历庚子鼠年八月廿七
买个商品房买方莫名多付了20万的中介服务费，由买方转账至中介账户，中介还开具了发票，这个20万还能否要求返还呢？郑律师就接手了这样的案件，并满意的打赢了这样的官司。
案件虽然有了结果，但郑律师认为这类案件很离奇很匪夷所思，表明上看好像买方是自愿和知情的，实际上都是中介设计的局，在买方自然而然顺理成章的配合下，把钱支付到了中介，并顺理成章的成了中介的中介服务费。
据郑律师所知，此类案件的受害人还不少，很多都觉得哑巴吃黄连，大多数都放弃诉讼追讨款项，提起诉讼的仍然是少部分。
大概案情
2019年10月买方至盐城开发商售楼处，预付购房款170万元购买商铺，其中有20万元POS刷卡进入中介账户,备注是购房款，2019年11月买方与开发商签订商品房买卖合同（预售版），由买方购买开发商所有的红星都会广场商铺，建筑面积63平方米，总价150万元。
签了合同付了钱以后一段时间，买方觉得不对劲，感觉被套路了，虽然刚开始知道购房要花170万，但后来的合同总价是150万，剩余的20万到底是怎么回事，自己从未知道有这家中介，从头到尾也从未有这家中介提供中介服务。
买方联系到了中介，中介明确讲20万是不可能退还的，这个钱是开发商收取的钱。
郑律师接受委托
买方通过朋友推荐，约了郑律师，从上海松江来到郑律师的办公室，想通过郑律师全权代理，弄清楚20万，想法律给一个公道。
郑律师梳理案情
聆听完买方陈述，查阅了买方提供的证据材料，是不是觉得离奇啊，郑律师也觉得离奇，表明看样子这个170万的钱，都是买方自愿支付的，好像没有人欺骗买方，这个官司怎么打的赢啊，郑律师想。
但是换个角度一想，又不对劲。买方为什么要付给中介20万呢？中介依据什么收取买方20万呢？明明是去开发商售楼处买商品房，为什么出现个中介呢？这个中介自始至终都没听说过呢？开发商也从未告知过买方有个中介呢？开发商也从未明确把20万转账给中介呢？开发商也从未提出要支付20万中介费给中介呢？
晕乎了吧，不光你们晕乎，连郑律师都晕乎。感觉这个案件一会儿白，没什么问题；一会儿又觉得黑，有很大的问题。
此刻，郑律师的脑海里也蹦出一句话，一句熟悉的台词，事出反常必有妖。
进一步核实买方，买方进一步讲到，本人老家是盐城的，以前在盐城买过房子，这次还是之前买房时的销售员，向我推荐了商铺，销售员就带本人看了开发商的商铺，当时本人还问过销售员，问到要不要向销售员支付费用，销售员明确讲不用付费，销售员的费用都是开发商给的。后来，本人要求讨回20万的过程中，那个销售员还帮我去公安局一起报警处理过。
买方在开发商售楼处看中商铺，谈定总价，就在售楼处转账支付了房款，都是POS机刷卡，刷了二次卡，当时根本不知道具体转账给谁的，本能的认为就是转给开发商的，并同时认为开发商有几个抬头也正常的。开发商也没有给收条，本人也没注意POS付款凭证的收款方，也没有签任何协议，并且售楼处也讲明要先付款，才能签合同。本人看到售楼处边上的房子已经有20几幢高层封顶了，想想这么大的开发商肯定也没问题。就算付了钱，开发商不签合同，大不了让开发商退钱给我。
同时售楼处也提示，中介公司不允许收取费用，购房人也不能把房款支付给中介公司。
付完房款170万，买方坚持要开发商给凭证，开发商给了个认购协议书，协议书中总价是150万，买方签名处也不是本人所签。也给了个认购流转单，流转单中总价是150万，买方签名处也不是本人所签。
大概一个月后，2019年11月20日买方与开发商签订了商品房买卖合同（预售版），买方确定知道了商铺总计是150万。这个时候买方有点坐不住了，有点不安了，经过了解呢，买方购买的商铺市场总计大概是130多万。
到这里买方就恍然大悟了，明白自己确实是被坑了。20万不是付给开发商的，是支付给中介的，这个20万不是房款。
郑律师梳理出本案的事实和法律关系。
1、开发商与中介成立商品房代理销售合同关系。
开发商自己基本是不销售商品房的，基本都有中介代理销售商品房。但是买方是不知道的，也不告知买方的。所以，应当能推测出，在开发商售楼处销售商品房，应该都是中介，相应的，买方通过POS机转账20万房款至中介就是顺其自然的事情了。如果没有开发商与中介的代理销售合同关系，中介是不可能堂而皇之和长年累月的，在开发商售楼处如此操作的。
同时根据开发商的实力，小小中介怎么可能可以坑到庞大的开发商呢。
2、开发商与中介可能有默契。
这个默契就是，中介销售的商品房，只要不低于开发商的价格，超过开发商指定价格的部分，全部由中介收取，开发商就不给代理费了。
但是开发商又不能直接自己收取，因为自己直接收取，是要出事情的。因为开发商的销售价格都是要备案的，并且政府是限定售价的，由开发商直接收取，就不好操作，而且早晚要出问题，开发商不会冒这个风险，也不可能冒这个风险。
比较好的办法，就是由中介去操作，开发商装不知道。
3、开发商可能与中介明确口头约定，超过开发商指定价格的部分款项，直接归中介，根据以上分析，不可能有明确的书面约定。
4、可能完全是中介单方面的违法操作。
也有可能开发商就是完全不知情，中介二面都吃，接收开发商的代理费佣金，又收买方的中介费。或者知情，但睁一只眼闭一只眼，只要不损害开发商自己的利益，只要中介不惹出事情，装不知道。
郑律师得出本案的结论
1、中介与开发商成立商品房销售代理合同关系，开发商的商品房通过中介代理销售给了买方，买方支付房款，开发商支付给中介代理销售的佣金。
2、买方与中介不成立合同关系。根据前面梳理的事实，首先买方不知情中介的存在；其次也未与中介签订中介合同，事实上也不可能签订中介合同，因为买方在购买商品房的时候，所有的手续，包括签订合同、收取房款、交付房屋、缴纳税费、办理房产证等等，都是由开发商办理，是开发商的义务，这个是老百姓总所周知的事情，如果让老百姓再签订一个中介合同，支付一次中介费，开发商怎么能卖得了商品房呢。
案由
那按照什么案由来起诉呢？通常来说是按照不当得利纠纷案由来起诉，但是呢，根据郑律师的分析和判断，中介肯定是要咬准为买方提供了中介服务，以此收取的中介服务费。同时呢，法官也会把争议焦点围绕中介收取买方的20万是否有事实和法律依据。争议的焦点仍然是是否存在中介服务合同关系，所以郑律师综合考虑确定起诉的案件为服务合同纠纷，并且案件审理调查后法官也认定了服务合同纠纷案由。
案由至关总要，郑律师早就预料，在案件开庭前法官就一再询问郑律师，案件的案由是什么。
案件起诉的结果
按照郑律师所有的预判，来组织进攻，确定被告、诉讼请求、事实和理由，整理证据材料举证，提炼法庭调查的事实和法律依据，预判被告的防守，拟定发问被告的提纲。
中介还是打出了可圈可点的防守，而且有一个防守方法，很有胆量和迷惑性。就是提供一份佣金确认书，主体是中介和买方，内容是中介为买方提供了中介服务，买方确认支付20万的佣金给中介。佣金确认书下部的落款处，由中介盖章，但是没有买方签字。
这个套路郑律师是第二次遇到，与郑律师遇到的第一次的套路，有异曲同工之处，有机会再向大家细说第一个套路。郑律师判断这份证据材料，十有八九是中介在案件应诉中伪造的，虽然没有证明力，但会动摇法官的事实判断。这就是郑律师说到的迷惑性。
为什么郑律师又说到很有胆量呢，因为伪造证据，可能会构成诉讼代理人伪造证据罪，或虚假诉讼罪的。但是中介拿捏的比较有分寸，如果是伪造证据，那只是伪造了中介自己的一方，有中介盖章，但没有伪造买方的一方，没有买方签字，所以真假无法核实，“很妙”。当然也可能就是真实的有这个没有买方签字的佣金确认书。
庭审中，开发商未到庭，中介提供了与开发商签订的商品房销售代理合同，所以基本能确定开发商与中介成立商品房代理销售合同关系，因为伪造开发商印章的可能性比较小，虽未经开发商确认。中介也陈述了，开发商需要支付佣金，但现在还未支付。
最终，经市人民法院审理，经法官查明事实，并经法官公正判决，中介返还买方17万，扣除了2%的中介费，法官还是认为中介提供了中介服务，所以酌情给予中介2%的中介费。
判决后，双方都未上诉，在上诉期间，中介主动返还买方17万，案件履行完毕，还算打了一个不错的胜仗，要知道买方委托郑律师的时候，心里的很没有底的，也可以说是抱着试试看的想法，郑律师也佩服买方的法律直觉。
相同类型案例的裁判
郑律师代理本案之前，还是查阅了相同类型的案例，在以往案例中，基本上绝大多数，只要买方与中介签订了中介服务费确认书，法院都是认可中介费的，法院的裁判理由是，双方取得了一致的约定，并且服务费法律没有明确标准，服务费就不违法法律的规定，以此二个理由支持中介一方。郑律师觉得也未必。法律的裁判规则也在不断的变化当中。
最后
案件就写到这里，这个案例很难写，太杂太碎，整整花了郑律师一天时间。
宜兴律师郑宝华 2020年10月13日农历庚子鼠年八月廿七