郑宝华律师 
各市、县物价局、建设局（委）、房产局:
为促进我省物业服务行业健康有序发展，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等规定，结合我省实际，在充分调研和广泛征求意见的基础上，对《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号）进行了修改、补充和完善，现印发给你们，请认真贯彻执行。
江苏省物价局 江苏省住房和城乡建设厅
2013年10月28日
江苏省物业服务收费管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我省行政区域内物业服务收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第四条 政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
第五条 省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的管理工作。
省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。
业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。
业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。
满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。
第二章 物业公共服务收费管理
第七条 价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。
价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
已对应物业服务标准分类分项分级收费管理的，应当依据本条规定制定、评估基准价及浮动幅度，并向社会公布。
第八条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅物业的建设单位应当在价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。前期物业服务合同由物业服务企业向当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。
业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
第九条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：
（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；
（三）清洁卫生费用；
（四）绿化养护费用；
（五）秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业的固定资产折旧；
（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）管理费分摊；
（十）经业主大会同意的其它费用；
（十一）法定税费以及合理利润。
物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。
第十一条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。
非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。
第十二条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
第十三条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。
因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。
第三章 汽车停放收费管理
第十四条 汽车停放费和租金实行政府指导价，由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区执行的基准价与浮动幅度，并适时调整。
汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。
租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。
第十五条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。
汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。
第十六条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。
同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。
第十七条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与使用人合同约定。其汽车停放费按本办法第十六条相关规定执行。
第十八条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。
人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法由省价格主管部门会同省物业管理、民防等行政主管部门另行制定。
第十九条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
除前款规定以外，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。
第四章 其他服务收费管理
第二十条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。
特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第二十一条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。
代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第二十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十三条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。
代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
第二十四条 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）；业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。
第五章 行为规范管理
第二十五条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。
第二十六条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。
物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，定期在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、街道办事处（乡镇人民政府）的监督。
第二十七条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。鼓励实行物业公共服务费用酬金制管理。
实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。
第二十八条 业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院起诉。
物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
第二十九条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。
第六章 监督管理
第三十条 价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。
物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。
第三十一条 价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：
（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
（二）不按照规定提供服务而收取费用的；
（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
（四）强制或者变相强制服务并收费的；
（五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；
（六）不按规定实行明码标价的；
（七）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的；
（八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
第三十二条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。
第七章 附 则
第三十三条 各地应依据本办法结合当地实际制定具体实施办法，并报上一级价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。
第三十四条 其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。
第三十五条 本办法由江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅在各自职权范围内负责解释。
第三十六条 本办法自2014年1月1日起施行，有效期5年。江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅2010年印发的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号）同时废止。