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租客小孩坠亡,以窗户没有护栏起诉房东,郑律师代理房东不承担责任。

点击数:636次 添加时间:2023/1/8 [打印] [关闭]

  1、前言。

 

  首先郑律师对租客遭遇表示同情。

 

  这个案件是有点影响力的,事件发生的时间在2022年4月正当疫情开端和严重的时候,所有工厂、学校、商业都停产停业的时候。事件发生的地点在昆山城东某小区,当时朋友圈和抖音圈都传疯了,郑律师也看到了,也看到草坪边上一个小孩子在地上。后来什么进展就不得而知了。


事件发生后的窗户


 

  后来某月还有熟悉的朋友问到这样的案例,当然郑律师接手这个案件的委托时,才知道是本案的案子,当时郑律师答复朋友估计要承担一小部分责任的。

 

  2、大概案情是。

 

  2022年4月在昆山城东某小区有户住宅的二岁半小孩,在玩耍过程中坠楼,因颅脑损伤送昆山市开发区友谊医院并确认死亡,房子是小孩子的父亲租赁的,刚租赁了2个月。

 

  3、案情起诉法院。

 

  2022年6月小孩子的父母提出生命权、身体权、健康权纠纷一案,起诉房东至昆山法院,以小孩玩耍过程中,从房屋的飘窗坠亡,是房东拆除飘窗的护栏,造成安全隐患,与小孩的死亡之间存在直接因果关系,要求房东承担50%的赔偿责任65万元。同时认为房屋租赁的中介有过错,要求共同承担赔偿责任。

 

  4、郑律师接收案件。

 

  因为朋友的推荐,以及郑律师的经验口碑,客户房东要求请郑律师代理。郑律师第一时间觉得案件还是蛮棘手的。但是房东很信任郑律师,也没有过多的询问案件应该怎么处理,只是觉得自己满亏的,房子还被变成了凶宅,也不清楚窗户是否要安装护栏,更不清楚安装的位置、状态等,提出郑律师尽力办,经量能少担责任或不担责任。

 

  越是客户全权相托,全权信任的客户,郑律师反而更为全力以赴精益求精。

 

  当时郑律师还没有底,初步判断可能会承担一小部分责任,能不能不承担责任,还需要郑律师的进一步研究。并向房东周全的了解了案情。接下来郑律师准备详细梳理案情和勘查现场。

 

  5、勘查事件发生现场。

 

  郑律师接手案件后,第一时间是请房东安排一起查看房屋,当时房子已经又租给了下家租客,需要联系下家。

 

  过了几天,约了几次下家,总算约到了时间,郑律师和房东一起到了房屋。

 

  房屋一室一厅一厨一卫,中等装修,是房东2021年7月买下来的,买了大半年就出来这样的事件。

 

  6、勘查飘窗特征和设计安装。

 

  6.1租客起诉中的飘窗,是客厅的一个大飘窗。

 

  根据郑律师和房东测量,窗台高62厘米,深74厘米,宽2500厘米,窗台到窗户下端17厘米,窗台到扣锁100厘米,窗户宽194厘米,高155厘米。

 

  根据律师现场使用感受,窗户很大很重,PVC材料,是轨道左右移动的,但移动不顺畅,很承重很吃力。

 

  6.2窗户的设计可能存在重大安全隐患,郑律师经常看房,看了很多的各种类型的房子,郑律师看房与一般人不一样,放在第一位的是安全,各种安全隐患稍加注意就看出来了。

 

  近几年的新的多层或高层住宅的窗户,已经没有使用双幅玻璃左右移动大开合了。全部使用了窗户部分玻璃里外开合,开合的位置都在窗户的中端位置,从地面到开合的位置的下端的高度很高,至少在一米二以上,开合部分的面积只占窗户面积的二分之一到三分之一,里外开合的角度各只有三十度到四十五度的样子。

 

  这样重大安全隐患的窗户设计安装,是不是应当起诉建设单位或设计单位,这是郑律师额外提出的。

 

  7、全案梳理后进行事实证据法律的分析,房东有可能是不承担责任的。

 

  勘查现场和体验测量窗户的特征后,郑律师开始全面梳理双方的证据材料。得出判断这个案子房东有可能是不承担责任的。理由如下。

 

  7.1房东购买时是带装修带租赁的二手房,本身窗台没有防护栏。

 

  在郑律师梳理事实的过程中,房东讲到,2021年购买房屋的状态与事件发生时的状态是一致的,当时房屋买的就是二手房,是带装修和带租赁的,买来时窗台就没有防护栏。

 

  郑律师讲可惜没有证据,郑律师让房东找找有没有视频或照片,没想到房东还真的找到了视频,是从带租赁的前租客那里找到的,前租客在2020年入住的时候拍了视频,还保存在手机里,更惊喜的是视频里拍到了窗台,就是没有防护栏的,并且状态与事件发生时一致的。


  这样,如果要承担责任,也要前房东承担,这个就需要租客来追加被告,或法院依职权追加,而房东没有义务追加被告的。

 

  7.2房东和租客签订的房屋租赁合同,约定了租客对房屋的设施和装修情况进行了验收,认定符合房屋交付条件,同意接收。

 

  7.3房屋租赁合同约定居住2人,没有提到有二岁半的小孩子,实际还住了3人。

 

  房屋是出租给小孩子的父亲的,房东与小孩子的父亲签订的房屋租赁合同,租客承租时明确就自己一个居住,同时合同约定房屋仅限2人居住,最多不超过2人。事件发生时,租客和自己的老婆居住,同时还有了一个二岁半的小孩子居住,这个本身超出了合同的约定,也违法了合同的约定,并且也从未告知房东。

 

  7.4小孩子不会是自己爬上窗台的,极有可能是大人抱在窗台上的。

 

  7.4.1二岁半的小孩子,推算身高估计75厘米,自己不会上窗台,肯定是大人抱上的窗台。窗台高62厘米,窗台又没有方便抓握的设施,所以这个年龄的小孩子,凭借自己的力量、行动力、抓握力,根本爬不上去的。

 

  7.4.2根据租客起诉的证据中的一张窗台照片,窗台上有被褥,经常性的作为小孩子的生活玩耍需要使用,所以极有可能是大人抱在窗台上的。

 

  7.5二岁半的小孩子也移动不了窗户。

 

  窗户很大很重,是轨道左右移动的,但移动不顺畅,很承重很吃力,小孩子绝对移动不了。窗户还有正常完好的锁扣。

 

  那只有可能是大人打开了窗户。时间发生时在4月份,根据生活常识,当时气温还是凉的,还要穿毛线衣的,租客作为成年人,也不应当打开窗户,并且打开位置还是大的。

 

  7.6租客的证据没法证明小孩子是从窗台坠楼的,坠楼原因不明,相关细节也无从知晓。

 

  7.6.1租客本人未出庭,不能亲身陈述事发情况。其律师陈述当时租客的老婆在厨房间做饭,小孩子在客厅内玩耍,后来租客的老婆跑到客厅看,发现小孩子不见了。

 

  7.6.2租客绝大部分证据材料没有提供原件。

 

  7.6.3最直接的证据报警记录,还是楼下旁观的人报警的,日期还是错的,报警内容和处警经过及结果中写明坠楼的具体原因不详。报警人也不知道事件的起因和经过。

 

  7.6.4从坠楼到起诉,租客从未找过或联系过房东,所以到底什么情况房东也一直不知道。

 

  所以,小孩子到底是从哪里坠楼的不得而知了,也可能是从阳台或其他位置坠楼。当然从情感上来说,租客不会编造,但是租客是唯一的亲历的人,租客不到庭亲身说法,由律师来说始终信不过。

 

  7.7假设存在栏杆,栏杆的位置又在哪里?是在窗台的里侧?还是在窗户?与坠亡是否存在直接因果关系?

 

  庭前郑律师研究了,如果有栏杆,这个栏杆可能在窗台的里侧,也可能在窗户。根据郑律师的执业经验和生活经验,估计应该在窗台的里侧。这个判断从庭审中得到证实。

 

  庭审中租客律师提供了几个标准,有《民用建筑设计统一标准》《民用建筑设计通则GB50352-2005》《建筑防护栏杆技术标准JGJ/T470-2019》《住宅设计规范GB50096-2011》,郑律师也不确定是否是最新和有效,对本案是否适用,因为这个标准都是网上摘取的,不完整,不是正式的标准版本。

 

  标准大概内容是,外窗窗台距楼面、地面的净高低于90厘米时,应有防护设施,窗外有阳台或平台时可不受此限制。

 

  标准中有一张栏杆的图片,显示栏杆的位置是在窗台的里侧。栏杆如图。