买方购买拆迁房卖方毁约不卖被起诉法院协助过户登记

　　这又是一个拆迁房的房屋买卖合同纠纷案，郑律师代理买方即原告，卖方是被告。

　　原告居住上海，与被告儿子是战友关系，当时原告想在上海买一套房屋，被告儿子讲我爸妈拆迁安置几套房屋，到时卖一套给我，以后过来住离得近点，所以买了这房。

　　了解到郑律师打过凤竹园拆迁房的同类型案件，所以特地聘请宜兴律师郑宝华全权代理。

　　大概案情是。

　　2014年3月原被告签订房屋买卖协议书，约定由原告购买被告所有座落市巴城镇石牌街道凤竹园9号楼拆迁房，面积134平方米，阁楼112平方米，总价款80万元，自合同签订之日起支付30万元，剩余购房款4年内付清，被告房产证办好，随即将产权过户给原告。

　　同时约定，原被告双方遵守协议，永不后悔。

　　原被告签订协议当日原告支付了购房款30元，被告将房屋交付了原告。

　　2017年凤竹园都已经办理房产证，但被告迟迟不予办理房产证，致使原告无法办理过户登记手续，并且被告明确不卖房屋了。

　　所以，原告就急了，购买时被告当场还说，你放心，这套房子以后不管涨多少，我们都不会反悔的，转眼就成过眼云烟。原告千难万难买一套房屋，眼看都收房出租4年了，现在被告说不过户给我，我肯定要打官司了。还有现在案涉房屋的市场价已经翻了一倍多了，差不多要200万了。

　　郑律师接手这个案件其实还是有点棘手的。因为以上案情看似简单，实际事实和法律方面都存在这样那样对原告不利的风险点，需要郑律师去弥补、完善和解决。

　　本案的风险点一，合同成立和生效问题，也就是说合同是否成立并生效。

　　首先，本案签订合同时，被告夫妻二人，就是被拆迁人，也即原告战友的父母，都没有签字，只有原告战友签字。那就影响了合同的成立和效力，但郑律师梳理案情细节后，认定没有实质影响，合同已经成立并生效。

　　一是因为签字时，原告战友的父亲在场。二是因为原告有一笔购房款是转账给，被告之一，原告战友的母亲的银行账户的。

　　这样二被告就以行为表示知道或同意或知情或追认。

　　其次，本案的合同特别简单，是原被告双方自己打印的三个条款一页纸，也没有通过房产中介，这是一个特例。郑律师目前碰到的房屋买卖合同都是有房产中介居间服务的，都有基本二页打印版的合同的。

　　所以被告肯定会在此做文章，抗辩合同欠缺合同主要条款，对主要条款未达成合意，合同未成立。

　　这一点，正如郑律师预判的，在庭审当庭被告的代理律师，就特地主要抓住这一点进行抗辩。

　　当然郑律师已经作了分析判断，合同虽简短，但主要条款约定具体明确，合同已经成立无异。如案涉房屋坐落的小区幢号、面积、阁楼面积、总面积、总价款、付款时间、交付时间、过户时间、过户费用承担，针对本案的房屋买卖主要内容就这些而已。

　　本案的风险点二， 截至2018年11月原告还有35的购房款还没有支付，被告可否以此认定根本违约，从而解除房屋买卖合同呢？

　　郑律师认定原告还不构成根本违约，被告还不能依法解除。因为按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。

　　现原告至2018年3月剩余购房款4年内付清的付款期限已满，但被告一直没有催告原告付款，郑律师判断，被告想不卖房了，也不想让原告付款，所以也没催告，所以原告构不成根本违约。

　　当然郑律师还是立即安排原告把剩余尾款35万赶紧转账付掉了。

　　本案的风险点三，案涉房屋还没有办理产权证，能否过户呢。

　　大约在三四年前市法院的裁判规则是不能判决过户的，必须等被拆迁人办理好了房产证才能过户，现在根据市法院新的裁判规则，即使被拆迁人没有办理房产证，但是只要拆迁房已经办理了初始登记，即大产证，就可以进行过户登记。这一点郑律师在之前的花桥拆迁房买卖纠纷案已经详细讲到过。

　　郑律师认定这个风险点也不存在问题了。

　　好了，本案涉及的三点风险点郑律师都作了针对性分析和应对及弥补，现在就只欠东风起诉款法院了。

　　郑律师按照独创的55项诉讼全系节点和步骤梳理和整理好，将案件起诉至法院巴城法庭，由李加好法官承办，李法官办案认真负责有耐心，作为原告案件在李法官手上感觉就要踏实一点。

　　郑律师在起诉的同时申请了财产保全，法院裁定保全并查封了案涉房屋，查封期限三年。查封的目的可以查看郑律师相关文章的解释。

　　2019年2月26日巴城法庭开庭审理，郑律师及原告出庭参加法庭审理，原告战友及被告委托律师出庭应诉，基于原告与被告儿子之间的战友关系，以及被告恶意违约程度可能不是太大，或者是被告代理律师也一样分析案情作了预测判断，被告不再坚持毁约不卖房屋，也不再要求大额加价，被告的代理律师，也知道实践操作尺度。最终经承办法院居间调解，原被告多轮磋商，原告补偿被告4万元，被告协助原告办理过户变更登记。

　　此案了结，双方皆大欢喜。

宜兴律师郑宝华  2019年12月19日  原创