律所介绍
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宜兴郑律师代理张某某拆迁房买卖合同胜诉案
这是一个买卖拆迁房的案件，宜兴律师郑宝华代理原告张某某即买方，原告张某某是上海人并居住上海，房子是被告即卖方的拆迁安置房。但是本案与一般拆迁房买卖或二手房买卖有一个不同的地方，本案的拆迁房一直没有办理房产证，这是一个麻烦的问题，导致原告张某某无法直接起诉被告施某某履行拆迁房变更（过户）登记的义务。
有一个问题额外提一下，在本案中房屋买卖合同是合法有效的。因为经常有当事人咨询到郑律师，听说拆迁房不能买卖，签订的买卖合同是无效的。郑律师再次重申，买卖合同属于债权合同，根据《民法通则》第五十五条，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第四十四条，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。所以，债权合同只要符合以上条件就合法有效，既然合法有效就应当受到法律的保护。物权有没有过户不影响债权合同的成立。
本案成为一个纠纷，来源于一个社会现状，拆迁房买卖涉及的入住、办证、过户期限通常较长，一般2-3年，在多年前的房屋买卖市场中房价一直是持续飙升的，导致可以办理过户登记时的房价，远远高于签订买卖合同时的房价，导致大量的拆迁房卖方违约，即拖延、拒绝协助办理房屋过户登记，不办理过户登记。不把你的名字登记在房产证上，在法律上房子是不算你的，根据《中华人民共和国物权法》，房屋属于不动产，不动产实行登记，登记具有外观效力、公示效力。还有房产证在卖方的名下的话，在法律上会导致一房二卖、一方三房等情形发生。
未避免夜场们多，必须尽快实现自己的权利。
那原告不能实现过户真正实现拥有属于自己的房子的话，又怎么告卖方呢？郑律师设计了一个围魏救赵的诉讼策略。
具体是什么策略呢？很简单，就是卖方你既然不想办理房产证并过户，我就要求你退房，并赔偿我的全部损失，包括房屋增值的部分。这样的毒丸计划，卖方得不到一点好处，一定会缴械投降，协助买房办理过户登记的。实际上，诉讼实践中，郑律师的诉讼策略很少有使用的，所以叫毒丸计划。当然也有风险，搞不好买方正的丢了房子。但是纵观全案，郑律师认为可能性微乎其微。其一是卖方捞不到一点好处，卖方其实也不想收回房子，只是想再拿点收益；其二是买方可以获得全部买方的收益，包括涨价的收益，拿了钱再买一套房子不也一样。而且郑律师也了解了，卖方确实还有一套房子，这样买方退房拿钱，也避免了一套房子难执行的问题。
诉讼策略一定，张某某立马委托郑律师起诉法院实施方案。
张某某提出1、解除房屋买卖合同。2、返还房屋款610000元、地下车库款5270元、煤气进户开通费3500元。3、赔偿房屋款利息损失180000元（以房屋款610000为本金，按人民银行同期同类贷款基准利率，从2009年11月1日计算至判决确定的给付之日）。4、赔偿房屋增值损失460000。5、赔偿约定损害赔偿损失180000元。
依据的事实是，2009年10月31日原告与被告签订《昆山市动迁安置商品房转让居间协议》，购买被告座落在昆山市花桥镇花溪畔居701号楼402室房屋，房屋建筑面积137.78平方米，累计金额620000元。合同约定付款时间为2009年10月30日支付被告定金2000元，2009年10月31日支付被告608000元，余款10000元于被告将产权证、土地证过户至原告名下10天内付清。
合同同时约定，房屋交付后，被告在集体统一办理完自己名下的产权证后，应在三十天内办理完过户给原告的登记手续。如被告拒绝办理产权过户手续，应书面通知原告，在十天内除退还原告所付购房款外，并按照房屋总价的两倍进行赔偿，再补偿房屋差价部分给原告。
现原告已按时足额支付购房款610000元。
另经查询花溪畔居701号楼302室等房屋均已经办理产权证，经原告催促，被告至今仍未办理产权证。
2014年4月9日昆山市人民法院受理了原告张某某的诉讼请求，法院安排于2014年5月5日和2014年9月10日二次开庭审理，第二次开庭审理过程中，法院依法对涉案房屋的增值部分进行司法鉴定。被告实在扛不住了，终究对原告进行了妥协，缴械投降了。为什么呢？因为被告自己对郑律师和张某某说，从这个案件进入法院到现在，本人廋了十多斤。哦，还有一个案情没有向各位交代，被告是一个离异的女性，要知道一个中年女性在几个月时间内爆廋十多斤是承受了多么重大的压力啊。但对于原告张某某就不存在这个问题，最坏的可能都考虑好了，剩下的就是个时间问题。
妥协的结果是什么呢？当然是一如郑律师设计的，一房屋买卖合同继续履行；二被告施某某于2014年10月10日前将上述房屋的房产证办理至其名下，产生的费用由被告施某某自行承担。待上述房屋产权证办理至被告名下之日起15日内被告协助将房产证过户至原告张某某名下，过户当日原告张某某支付被告施某某房屋余款10000元及补偿款10000元 。 此案纠纷一次性解决，今后双方无涉。
有一个问题额外提一下，在本案中房屋买卖合同是合法有效的。因为经常有当事人咨询到郑律师，听说拆迁房不能买卖，签订的买卖合同是无效的。郑律师再次重申，买卖合同属于债权合同，根据《民法通则》第五十五条，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第四十四条，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。所以，债权合同只要符合以上条件就合法有效，既然合法有效就应当受到法律的保护。物权有没有过户不影响债权合同的成立。
本案成为一个纠纷，来源于一个社会现状，拆迁房买卖涉及的入住、办证、过户期限通常较长，一般2-3年，在多年前的房屋买卖市场中房价一直是持续飙升的，导致可以办理过户登记时的房价，远远高于签订买卖合同时的房价，导致大量的拆迁房卖方违约，即拖延、拒绝协助办理房屋过户登记，不办理过户登记。不把你的名字登记在房产证上，在法律上房子是不算你的，根据《中华人民共和国物权法》，房屋属于不动产，不动产实行登记，登记具有外观效力、公示效力。还有房产证在卖方的名下的话，在法律上会导致一房二卖、一方三房等情形发生。
未避免夜场们多，必须尽快实现自己的权利。
那原告不能实现过户真正实现拥有属于自己的房子的话，又怎么告卖方呢？郑律师设计了一个围魏救赵的诉讼策略。
具体是什么策略呢？很简单，就是卖方你既然不想办理房产证并过户，我就要求你退房，并赔偿我的全部损失，包括房屋增值的部分。这样的毒丸计划，卖方得不到一点好处，一定会缴械投降，协助买房办理过户登记的。实际上，诉讼实践中，郑律师的诉讼策略很少有使用的，所以叫毒丸计划。当然也有风险，搞不好买方正的丢了房子。但是纵观全案，郑律师认为可能性微乎其微。其一是卖方捞不到一点好处，卖方其实也不想收回房子，只是想再拿点收益；其二是买方可以获得全部买方的收益，包括涨价的收益，拿了钱再买一套房子不也一样。而且郑律师也了解了，卖方确实还有一套房子，这样买方退房拿钱，也避免了一套房子难执行的问题。
诉讼策略一定，张某某立马委托郑律师起诉法院实施方案。
张某某提出1、解除房屋买卖合同。2、返还房屋款610000元、地下车库款5270元、煤气进户开通费3500元。3、赔偿房屋款利息损失180000元（以房屋款610000为本金，按人民银行同期同类贷款基准利率，从2009年11月1日计算至判决确定的给付之日）。4、赔偿房屋增值损失460000。5、赔偿约定损害赔偿损失180000元。
依据的事实是，2009年10月31日原告与被告签订《昆山市动迁安置商品房转让居间协议》，购买被告座落在昆山市花桥镇花溪畔居701号楼402室房屋，房屋建筑面积137.78平方米，累计金额620000元。合同约定付款时间为2009年10月30日支付被告定金2000元，2009年10月31日支付被告608000元，余款10000元于被告将产权证、土地证过户至原告名下10天内付清。
合同同时约定，房屋交付后，被告在集体统一办理完自己名下的产权证后，应在三十天内办理完过户给原告的登记手续。如被告拒绝办理产权过户手续，应书面通知原告，在十天内除退还原告所付购房款外，并按照房屋总价的两倍进行赔偿，再补偿房屋差价部分给原告。
现原告已按时足额支付购房款610000元。
另经查询花溪畔居701号楼302室等房屋均已经办理产权证，经原告催促，被告至今仍未办理产权证。
2014年4月9日昆山市人民法院受理了原告张某某的诉讼请求，法院安排于2014年5月5日和2014年9月10日二次开庭审理，第二次开庭审理过程中，法院依法对涉案房屋的增值部分进行司法鉴定。被告实在扛不住了，终究对原告进行了妥协，缴械投降了。为什么呢？因为被告自己对郑律师和张某某说，从这个案件进入法院到现在，本人廋了十多斤。哦，还有一个案情没有向各位交代，被告是一个离异的女性，要知道一个中年女性在几个月时间内爆廋十多斤是承受了多么重大的压力啊。但对于原告张某某就不存在这个问题，最坏的可能都考虑好了，剩下的就是个时间问题。
妥协的结果是什么呢？当然是一如郑律师设计的，一房屋买卖合同继续履行；二被告施某某于2014年10月10日前将上述房屋的房产证办理至其名下，产生的费用由被告施某某自行承担。待上述房屋产权证办理至被告名下之日起15日内被告协助将房产证过户至原告张某某名下，过户当日原告张某某支付被告施某某房屋余款10000元及补偿款10000元 。 此案纠纷一次性解决，今后双方无涉。
以上，原、被告均按约履行完毕，原告一如所愿，从法律上拿到了真正属于自己的房子，终于可以安稳的睡大觉了。