昆山市业主大会和业主委员会管理指导意见（2005年12月15日）
关于印发《昆山市业主大会和业主委员会管理指导意见》的通知
开发区、江苏国际商务中心、旅游度假区管委会，各镇人民政府、市各委办局，各直属单位：
《昆山市业主大会和业主委员会管理指导意见》业经市政府第21次常务会议审议通过，现予印发，请认真贯彻执行。
昆山市人民政府
二○○五年十二月十五日
昆山市业主大会和业主委员会管理指导意见
一、总 则
第一条 为加强我市社区建设管理，规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等有关规定，制定本指导意见。
第二条 本市范围内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本指导意见。
第三条 本指导意见所称的业主是指房地产权利证书记载的权利人。物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有业主在物业管理活动中的权利、承担相应义务。
业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应义务。
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。
第四条 市建设局是物业管理的行政主管部门，依法加强对全市物业管理企业的规范管理，对业主大会、业主委员会进行业务指导和监督。
第五条 镇人民政府或者街道办事处应当对辖区内业主大会、业主委员会的活动进行指导、监督和管理，应把促进辖区内业主大会、业主委员会工作的正常运行纳入社区居民委员会工作考核体系。
第六条 社区居民委员会应当依法组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好社区管理与居民民主自治活动的相互关系。
第七条 物业管理区域内，可以建立由建设局、街道办事处、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。
联席会议由社区居民委员会负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。
有下列情况之一的，应当召开联席会议：
（一）有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的；
（二）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；
（三）业主依法提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不召集的；
（四）发生其他影响本区域稳定的情况。
社区居民委员会应整理并保管联席会议的记录。
第八条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本区域物业管理无关的活动，不得从事经营活动，不得向业主收取物业管理服务费。
第九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由所属社区居民委员会通知其改正，并将相关情况告知市建设局。拒绝改正的，市建设局应当责令限期改正或者予以撤销。
二、 业主大会的组成和职责
第十条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 业主大会的主要职责如下：
（一） 选举、更换业主委员会的成员；
（二） 制订、修改业主公约和业主大会议事规则；
（三） 选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同；
（四） 监督业主委员会、物业管理企业的工作；
（五） 决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；
（六） 决定专项维修基金的使用、续筹方案，并监督实施；
（七） 决定物业管理的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有二分之一投票权的业主参加。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则；选聘和解聘物业管理企业；专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
三、首次业主大会会议的筹备
第十三条 业主大会成立的法定条件成熟后60日内，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和市建设局；业主也可书面告知物业所在地街道办事处和市建设局。
前款“法定条件”指已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的。
第十四条 街道办事处应在收到书面告知后14日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。
筹备组一般由五名成员组成，其中社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表三名。筹备组的组长由社区居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由社区居民委员会推荐产生。物业管理企业应配合筹备组开展工作。
第十五条 筹备组的主要职责如下：
（一）拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）；
（二）确定业主委员会委员的人数；
（三）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
（四）确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；
（五）根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。
第十六条 业主委员会由三至九人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。
第十七条 业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。
第十八条 筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主委员会选举证。选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。
选举证用于业主大会事务中核实业主身份。
第十九条 业主大会投票权数按房产证户数，每证为一个投票权。
物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
第二十条 业主委员会委员候选人由筹备组推荐，十名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。
第二十一条 筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：
（一）业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）；
（二）业主委员会候选人简历表、会议的表决票、业主委员会选票、业主大会会议议程。
业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。
第二十二条 筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式送达全体业主：
（一）当面递交书面通知；
（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；
（三）邮寄。
此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。
通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。
四、首次业主大会会议的召开
第二十三条 首次业主大会会议的内容包括：
（一）表决通过业主公约、业主大会议事规则、业主委员会议事规则；
（二）选举产生业主委员会委员；
（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
第二十四条 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。
业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项和投票权数。
业主投票时应出示选举证，代理人除应出具业主的选举证外，还应出示委托书。
第二十五条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
第二十六条 业主委员会委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员，产生业主委员会。
第二十七条 采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满3日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好签收与登记工作。
第二十八条 回收与会业主总票权数未达到法定比例，需要延长投票时间的，应在时效届满前作出决定，并告知全体业主。
前款“与会业主总票权数”指收到业主或其委托人的所持票权数的累计之和。
第二十九条 筹备组负责开箱验票，统计并在物业管理区域内公布选举结果。
第三十条 筹备组应当自业主委员会选举产生之日起30日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。
首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。
五、业主大会定期会议和临时会议
第三十一条 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主公约的规定召集，每年至少应召开一次。
经20%以上的业主提议，或因发生重大紧急的情况需要及时处理时，业主委员会应当依法召集业主大会临时会议。
提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称、投票权数。
业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主的提议无效。
第三十二条 业主委员会逾期不召集业主大会会议的，市建设局可以责令业主委员会限期召集；仍不召集的,由社区居民委员会组织召集。
第三十三条 业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。
业主大会定期会议和临时会议可以邀请所在地街道办事处、社区居民委员会参加。
第三十四条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责，其定期会议和临时会议社区居民委员会组织召集。
第三十五条 除业主委员会和社区居民委员会外，任何单位和个人不得擅自召集业主大会定期会议和临时会议。
六、业主委员会的组成和职责
第三十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益，对业主大会负责。业主委员会应当依法履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，向业主大会报告物业管理的实施情况
（二）组织业主委员会的换届选举；
（三）代表业主大会签订物业管理服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）配合街道办事处、社区居民委员会做好本物业管理区域内的社区管理工作；
（六）公布业主委员会及委员的有效联系方式，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；
（七）业主大会赋予的其他职责。
第三十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将成立情况向市建设局备案。备案时应提交以下材料：
（一）业主大会和业主委员会的成立过程汇报；
（二）业主公约；
（三）业主大会、业主委员会议事规则；
（四）选举和表决结果统计表；
（五）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况；
（六）每次公告的照片；
（七）物业管理区域总平面图和基本情况说明（地址、四至、建筑面积、幢数、户数）
（八）物业管理企业对当选委员物业管理服务费的交纳证明；
（九）建设单位对当选委员的产权所有证明；
（十）当地街道办事处、开发区规划建设局或当地建设管理所同意备案的证明。
市建设局收到上述材料后应当在10日内将有关情况书面通报所在地街道办事处、社区居民委员会、公安派出所、物业建设单位、物业管理企业。
第三十八条 前款备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更情况向市建设局备案。
第三十九条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵纪守法；
（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理服务费、专项维修基（资）金等；
（四）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力；
（五）具有必要的工作时间和一定组织能力；
（六）未在本物业管理区域的物业管理企业及其下属企业内任职。
第四十条 业主委员会委员应履行下列职责：
（一）模范遵守业主公约、履行业主义务，按时交纳物业管理服务费、专项维修基金；
（二）定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议；
（三）向业主委员会报告业主的意见和建议。
第四十一条 业主委员会委员应参加由市建设局组织的业务培训和召集的会议。
第四十二条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，也可以委托所在地社区居民委员会管理。档案一般包括以下内容：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
（四）业主名册；
（五）物业管理服务合同；
（六）有关法律、法规和业务往来文件；
（七）业主和使用人的书面意见、建议书；
（八）维修基金收支情况；
（九）其他书面和实物资料。
四十三条 业主委员会会议一般由主任或受委托的副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处和社区居民委员会派员列席会议。
第四十四条 业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。
执行秘书的津贴数额由业主大会确定，从物业管理费中列支。
第四十五条 业主委员会的任期为3年。业主委员会任期届满前2个月内，业主委员会和物业管理企业应当报告市建设局和街道办事处，开展换届选举工作。
第四十六条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，市建设局责令该业主委员会组织换届选举工作；逾期仍不组织的，由所在地社区居民委员会组织换届选举工作。
因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。
第四十七条 新一届业主委员会产生后10日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。
第四十八条 业主委员会委员缺员超过40%的，应当召开业主大会会议增补。业主委员会不组织增补工作的，市建设局应当责令业主委员会限期组织，逾期仍不组织的，由所在地社区居民委员会组织增补工作。
第四十九条 分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。
增补的候选人从新一期物业的业主中推举，差额比例不得少于20%。
增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过9人。
增补工作完成后，原临时业主委员会报经市建设局备案后，自动转变成为正式业主委员会。
第五十条 业主委员会委员有下列情况之一的，经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并予以公告：
（一）不再是本物业区域业主的；
（二）有犯罪行为务的；
（三）拒不履行业主义务的；
（四）连续三次缺席业主委员会会议的；
（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
（六）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（七）在物业管理项目所聘请的物业管理企业工作的。
其中（一）、（二）项情况委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会备案。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区居民委员会可以请求该区域的辖区民警协助移交。
第五十一条 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。有下列情况之一的应当经全体业主委员会委员半数以上同意，并送达每一位业主：
（一）关于专项基（资）金的使用的建议；
（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；
（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业管理企业的建议；
（四）对物业管理企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（六）关于增选、罢免委员的建议；
（七）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。
第五十二条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
第五十三条 业主委员会成立后14日内应当依法刻制业主大会、业主委员会印章，并报市建设局备案。
第五十四条 业主委员会应依法制定印章使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第五十五条 业主大会、业主委员会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当将其档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给社区居民委员会保管，并在所在地街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第五十六条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
七、附 则
第五十七条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。
第五十八条 业主大会议事规则应当规定业主委员会的组成、产生、任期等。业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律法规规定的，依照本指导意见执行。
第五十九条 市建设局制订发布的《昆山市业主公约示范文本》和《昆山市业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本，供参照使用。
第六十条 本指导意见自颁布之日起施行。